Вне центра внимания: как развитие офисов в спальных районах меняет их архитектуру и среду вокруг

Третье транспортное кольцо считается «водоразделом» Москвы между оригинальностью и типичностью, историей и не всегда интересной современностью. Но за последние десять лет привычный функционал прежде исключительно спальных районов радикально изменился: теперь вне центра появляются новые офисные здания, а вместе с ними — тысячи рабочих мест. Мы поговорили с девелоперами, архитекторами и управляющими недвижимостью о том, как офисные центры на периферии меняют районы: от архитектурных решений до эксплуатации и роли в жизни горожан.

Екатерина Коляда руководитель департамента архитектурных, градостроительных и ландшафтных концепций бюро BLANK

Проектируя офисные здания для районов за пределами центра, мы отталкиваемся от того, что прежде всего Москве нужны не здания-«манифесты», а объекты, работающие в цельной городской ткани. Поэтому чаще всего пул предложений архитекторов строится на умеренной высотности, каскадных силуэтах, проницаемых первых этажах, террасах. Все это не мешает фасаду быть активным и выделяться, но в ситуации, когда нас окружает относительно типовая жилая застройка, необходимо действовать осторожно. Слишком яркая и авангардная доминанта может создавать у жителей района впечатление чужеродного объекта, а большая высота, перекрывающая виды из окон квартир, не добавит проекту лояльности. Это важно, ведь девелопер делового центра часто приходит в локацию не с одним точечным проектом, а с большими планами по развитию жилья. Например, для бизнес-центра MOUNT в районе Солнцево мы выбрали довольно сдержанную высоту: проект окружен с одной стороны жилой застройкой, с другой — лесным массивом. Отсюда — идея с природным образом в силуэте здания и выбор естественного оттенка для фасада.

Самые популярные материалы для офисов вне исторического центра — это, конечно, стекло и металл. В фасадных панелях мы можем играть с цветом и его оттенками, заранее продумывать для них подсветку: важен не только дневной, но и вечерний облик здания. Необычные формы зданий, конечно, приветствуются, но в итоге приоритетом становится баланс между оригинальностью снаружи и функциональностью внутри.

Концептуально деловой центр в жилом районе должен «скреплять» разные типы городской среды между собой.

Бизнес-центр MOUNT. Изображение: BLANK

Дмитрий Макеенко главный архитектор и партнер MORS ARCHITECTS

Новые бизнес-центры в жилых районах должны становиться объектами притяжения: на самом деле за ТТК еще не так много интересных, сформированных общественных пространств, и развитие деловой инфраструктуры способно эту проблему решить. Сбалансированное сочетание деловой, торговой, развлекательной среды дает району точку роста.

При этом, конечно, работая с офисными интерьерами, мы все чаще встречаем необычную архитектуру зданий, которая помогает привлекать к ним внимание. Дизайн пространств внутри объекта напрямую зависит от силуэта здания, и нередко даже неправильную форму имеет смысл поддержать в интерьере. Например, скругленные внешние грани проекта, которые формируют необычное остекление, а оно становится смысловым центром интерьера.

Деловые центры за пределами Третьего кольца через несколько лет как раз и сформируют облик городской бизнес-среды, как это в свое время сделало появление Москва-Сити.

Интерьеры входной группы бизнес-парка Переделкино у метро Пыхтино. Изображение: MORS ARCHITECTS

Но стоит помнить, что зона Москвы от ТТК до МКАД крайне неоднородна, а за МКАД тоже есть интересная деловая жизнь и передовая архитектура, которой со временем будет становиться все больше. Преимущество работы в таких локациях — это максимальная открытость к архитектурным и дизайнерским экспериментам. В нашем портфолио общественных зон есть как раз такой проект бизнес-центра в Новой Москве, где девелопер сделал выбор в пользу и необычной архитектуры, и нетривиального дизайна. Дорогие фасадные решения, качественные материалы, авторское благоустройство не зависят от расположения проекта, а зачастую даже больше нужны за пределами центральных районов, где основу застройки все-таки составляет привычная классика.

Илья Левянт партнер архитектурного бюро ABD architects

Новый бизнес-центр должен быть встроен в существующую ткань города, не доминировать избыточным масштабом, но при этом выглядеть современно и статусно. В то же время важно работать в связке с инсоляционными требованиями для существующего жилья. Как правило, в центре Москвы и тем более в районе Большого Сити несколько иначе оценивается высотность общественных зданий: много сложностей с размещением подземных этажей, мало места на участке остается под благоустройство и сложнее увязка с существующими дорогами.

Отмечу, что концепция и реализация прилегающей территории в офисных проектах сейчас становится критическим фактором конкурентоспособности.

МФК BOTANICA, фото ГК Пионер

Проект должен обладать продуманным озеленением, малыми архитектурными формами и подсветкой, желательно в гармонии с существующим ландшафтом. Определенно, бизнес-центр в жилом районе с правильной маркетинговой моделью и грамотно сформированным концептом первых этажей, контактной зоной становится общественным объектом, а благоустройство — общедоступным публичным городским пространством.

Антон Валявин представитель девелоперской компании FORMA

При выборе площадки под строительство нового офисного центра мы всегда ставим в приоритет транспортную доступность. Востребованный проект, таким образом, должен находиться в радиусе 7-12 минут пешком от метро или МЦД. Это касается как проектов внутри ТТК, так и вблизи МКАД. Второй фактор — параметры участка: важно, чтобы геометрия позволяла разместить эффективную офисную башню с оптимальными планировками. Архитектурная составляющая остается значимой: даже на периферии здания должны выглядеть достойно. Мы закладываем дизайн-код, который объединяет разные типы застройки. При этом офисные здания отличаются большим количеством светопрозрачных конструкций, что улучшает естественное освещение рабочих мест.В работе мы отталкиваемся от того, что каждое новое деловое пространство должно быть эстетически цельным и современным, но при этом соответствовать экономике конкретной локации. Это «архитектура без излишеств», где ценится чистая пластика фасадов, продуманная планировочная структура, функциональные общественные пространства.

Будущее офисной недвижимости — за смешанным форматом.

Сегодня современный офис становится «третьим местом», где человек работает и закрывает свои повседневные задачи. Для всего этого и потребуется подходящая архитектура — привлекательная, открытая, «живая» для района.

Бизнес-центр FRAME. Фото: FORMA

Лобби бизнес-центра Frame. Фото: FORMA

Кристина Недря директор коммерческого управления STONE

Строительство новых бизнес-центров за ТТК вполне логично, так как офисная функция следует за развитием транспортной инфраструктуры. Новый подход к развитию городских районов отвечает одному из ключевых современных трендов: жить, работать, отдыхать в одном месте. Поэтому мы в том числе наблюдаем растущую популярность проектов МФК, где жители получают возможность сочетать работу, семейные нужды и отдых.

На наш взгляд, не каждая зона за ТТК подойдет для востребованной деловой инфраструктуры: оптимально размещать ее в пределах 3-5 километров от Третьего кольца. Ярким примером служит деловой кластер «Белорусская-Савеловская», который в перспективе может расшириться в сторону «Марьиной рощи» или до метро «Дмитровская». Также можно отметить развитие офисной функции вдоль Ленинградского коридора, которое сегодня охватывает территорию Ходынского поля.

Благодаря современному подходу к архитектуре, сейчас облик города заметно преобразился.

Современные здания стали гораздо выразительнее и функциональнее. Говоря об офисных объектах, стоит отметить, что к ним стали предъявляться такие же высокие требования, как и к жилой недвижимости. Однако важно помнить, что успех офисного объекта определяется не только внешней эстетикой, но и грамотной внутренней организацией пространства. Правильно спроектированный офисный этаж помогает создать продуктивную рабочую среду, повышая эффективность сотрудников. Поэтому важен баланс архитектурной формы и рациональной конфигурации этажей.

STONE Савеловская, фото Пресс-служба STONE

Александр Устинов директор по развитию Professional FM

В последние годы мы, как управляющая компания, получаем все больше запросов на эксплуатацию офисных центров вне классических деловых районов Москвы. Характерно, что их отличает и необычная архитектура, которая так или иначе накладывает отпечаток на эксплуатацию.

Многие современные приемы, которые используют архитекторы, оказываются довольно сложны в работе. «Вогнутые» фасады неудобно эксплуатировать: для их обслуживания приходится разрабатывать специальные системы стоимостью в десятки миллионов рублей. Сложные декоративные элементы на фасадах заметно увеличивают стоимость сезонной мойки окон. Открытые террасы на высоких этажах без навесов — элемент удорожания зимней эксплуатации.

Для того чтобы новые проекты сохраняли эффектные решения в архитектуре и при этом были целесообразны в эксплуатации, необходимо консультироваться с будущей управляющей компанией объекта уже на этапе проектирования: чтобы для каждого необычного проектного решения можно было разработать не удорожающий обслуживание план эксплуатации.

Geolog 2 на улице Обручева от Hutton. Изображение: Hutton

Павел Хегай сооснователь бюро HAAST

Современный бизнес-центр — это не просто офисные пространства, это кофейни, рестораны, магазины, маркетплейсы, коворкинги, корнеры для удаленной работы, места для встреч, сервисные службы. Все это делает здание полезным для большего количества людей, то есть увеличивает посещаемость и время ежедневного использования БЦ до 12-16 часов в сутки, повышает ценность как самой площадки, так и всего окружения. Само здание создает большую локальную автономность, когда множество функций размещается в пределах одного объекта или квартала, сокращая тем самым длину повседневных маршрутов человека у дома.

Недостаточная проработка локальной программы офисного центра — одна из ключевых ошибок в работе с проектами прошлого. Если БЦ не дает дополнительного сервиса району, то воспринимается как «инородный» и «замкнутый» объект. Решением как раз и является грамотная интеграция общественно-ориентированных функций. Еще одна типичная ошибка, на наш взгляд, — отсутствие «мягкой» границы между публичным и частным, излишняя «закрытость». Часто это выражается в резком переходе от улицы к служебному пространству, внутреннему двору или паркингу. Решением могут служить буферные зоны смешанной функции, зеленые патио.

Любую эффектную архитектуру испортит игнорирование окружения: это выражается в неверном масштабе, доминировании массы или фасада, перекрытии видов. Избежать этого помогает вдумчивый анализ существующего окружения, видовых характеристик и, в конце концов, архитектурные приемы — дробление объема, использование разной высотности, уступов, фасадных ритмов, прозрачность в уровнях, визуальные «промежуточные зоны».

На обложке: МФК BOTANICA, фото ГК Пионер.