«Винтажный» отдых: новая жизнь советских санаториев

Современные сетевые отели и SPA-центры шаг за шагом завоевывают внимание людей. Вместе с тем бывшие советские санатории и дома отдыха постепенно проигрывают борьбу за место под туристическим солнцем, считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков. О том, почему эти сложные объекты обладают особым архитектурным шармом и заслуживают начать вторую жизнь в обновленном виде, он рассказал в авторской колонке Design Mate.

Александр Стариковпартнер архитектурного бюро Syntaxis

Советские санаторные объекты — очень непростые активы, а международные отельные операторы, привыкшие к определенным стандартам своей недвижимости, не рискуют связываться с такими объектами. Чаще всего лишь локальный бизнес организует гостиничный сервис или его подобие в стенах старого фонда в своем «авторском» понимании, которое может радикально расходиться с общепринятыми стандартами. А вот системные девелоперы весь постсоветский период с большой осторожностью и крайне редко включали их в свой портфель.

В последнее время все же наметилась определенная тенденция редевелопмента таких комплексов. Это связано с тем, что санатории располагаются в крайне удачных локациях с выгодными видовыми характеристиками и интересными архитектурными решениями.

Локомотив тренда на воскрешение санаторного архитектурного наследия — Краснодарский Край и непосредственно Сочи. В этом регионе расположено около 40% всех объектов такого рода в стране.

За последние 5 лет отдых в исторических оздоровительных комплексах стал очень модным, что заметно ускорило процесс их реновации и включения в структуру современного бизнеса.

Некоторые инвесторы приобретают эти здания десятками и, например, сейчас к обновлению готовятся такие комплексы, как «Волна», «Приморский», «Весна», «Южный берег», «Космос».

Санаторий «Русь», возведенный в Сочи во второй половине 30-х годов прошлого века по проекту Тамары Каценеленбоген — одной из первых женщин-архитекторов в нашей стране — в 2003 году прошел процесс комплексной реновации. Сейчас это премиальный курортный комплекс международного уровня, сохранивший узнаваемый силуэт, ландшафтный паттерн и помпезность.

Санаторий «Русь» по проекту Тамары Каценеленбоген

В 1936 году на территории, где сегодня расположен отель «Родина», появились первые простые деревянные домики здравницы «Госбанк», а в 1946 году началось возведение монументального главного корпуса санатория. Выдержанный в стиле сталинского классицизма, он расположился в прибрежной зоне «правительственной» части Сочи. К новому зданию с мраморным вестибюлем вела роскошная каменная лестница с тремя каскадами, сохранившимися до настоящего времени. В 2006 году санаторий был полностью реконструирован, став элитным отелем под названием RODINA Grand Hotel & SPA.

Отель RODINA Grand Hotel & SPA в здании бывшего отеля «Родина»

Существуют и примеры того, когда спасти исторические ансамбли полностью не удалось, но инвесторами была проведена работа по частичному воссозданию старых зданий и сохранению их парковой территории. Например, Swissotel Hotels & Resorts в Сочи — это бывший санаторий «Наука», построенный по заказу министерства высшего образования в 1949 году. Автором проекта выступил известный советский архитектор Анатолий Самойлов.

В 1970 году внутри парка на территории санатория возвели 11-этажный корпус пансионата «Камелия», где отдыхало руководство КПСС, известные артисты, ученые и даже космонавты. Ансамбль плохо пережил постсоветский период, и в 2007 году два его корпуса были признаны аварийными и снесены. В 2011 году компания «Галс-Девелопмент» начала облагораживание массива зеленых насаждений и реконструкцию комплекса. Руководил проектом архитектор Алексей Гинзбург, а здание бывшего санатория «Наука» было полностью перестроено.

Санаторий «Наука» по проекту Анатолия Самойлова

Особенности реновации

В числе основных сложностей работы с «винтажными» сооружениями можно назвать приспособление конструктива и инженерии к современным нормам безопасности, комфорта и логистик. Но есть и аспекты, выгодно отличающие оздоровительные комплексы. В их числе — обилие солнечного света, выбор локации, ориентация на береговую линию и видовые характеристики в целом. Именно поэтому при восстановлении они имеют высокую привлекательность для постояльцев или покупателей.

Конечно, живописная локация — это почти всегда сложный рельеф, перепады высот, нестабильный грунт, поэтому редевелопмент здесь связан с дорогостоящими и трудоемкими работами по расчистке водоемов, укреплению почвы, обветшавших конструкций, находящихся без присмотра в условиях постоянных нагрузок.

Говоря об архитектуре, стоит отметить, что на фоне зданий эпохи царской России сталинский ампир с его лаконичными формами и белым цветом смотрится довольно чисто и аккуратно, поэтому интегрировать современные функции в такой объем легче.

Отель RODINA Grand Hotel & SPA в здании бывшего отеля «Родина»

Этот стиль характеризуется четким архитектурным ритмом, в который можно органично встраиваться, добавлять современные контрасты, создавать нестандартные визуальные решения. Для архитектора такая работа — настоящий творческий и интеллектуальный вызов, где эстетика напрямую пересекается с эффективными бизнес-решениями.

В случае со сталинским ампиром здание выглядит эффектно и хорошо передает дух эпохи, но работа с коммуникациями в таких зданиях связана с большими сложностями. Часто архитекторам приходится долго поднимать в архивах оригинальные чертежи, а многие решения, реализованные на практике, могут расходиться с теми, что мы видим на бумаге. Таким образом, процесс модернизации конструктива и инженерии становится невероятно трудоемким и капиталоемким. Например, во всех подобных объектах изначально не предусмотрено кондиционирование, а решение данной проблемы без «грехопадения» в установку наружных блоков на фасад может стать настоящим вызовом для проектировщика.

Отель RODINA Grand Hotel & SPA в здании бывшего отеля «Родина»

Ландшафтная архитектура санаторных комплексов в советский период всегда разрабатывалась очень подробно, принимая во внимание рельеф местности, видовые характеристики, особенности местной флоры и т.д. С таким мощным концептуальным фундаментом можно довольно легко работать, добавляя современные элементы мощения, схемы пешеходного движения, проезды, сценарии проведения досуга на территории.

Адаптация санаториев к новым потребностям

При всем интересе к зданиям периода раннего СССР не стоит забывать, что большинство старых оздоровительных комплексов относятся к стилю соцмодернизма. Такие сооружения крайне самобытны и одновременно очень распространены во многих регионах, что делает их более перспективными с точки зрения поиска подходящих для реконструкции объектов и даже создания сетевых брендов.

Кроме того, инженерия в зданиях периода модернизма гибче к адаптации под современные нужды, а чертежи и документация — подробнее. К огромному сожалению, эти сооружения далеко не всегда позиционируются в качестве перспективных активов с позиции их сохранения и редевелопмента. В большинстве случаев они не защищены статусом объектов культурного и исторического наследия и уничтожаются без особых рассуждений.

Санаторий «Русь» по проекту Тамары Каценеленбоген

Реновация старого санатория — это сложный и дорогостоящий процесс, а окупить такие издержки можно, предоставляя качественные и востребованные гостиничные сервисы. Это позволит привлечь новых клиентов, увеличить маржинальность бизнеса, создать выгодный контраст на фоне устаревших комплексов.

Длинные коридоры с просторными холлами в крыльях зданий позволяют легко сформировать систему юнитов или компактных апартаментов с общественными пространствами.

С точки зрения работы архитектора в данном контексте важно учитывать дух места и историю объекта. Это позволяет сохранить ощущение подлинности пространства, насытить его смыслами, не превратить наследие в новодел. Отказываться в основном приходится от инженерно-технической составляющей, которая в большинстве случаев подлежит полной замене. Иногда требуется конструктивное усиление и замена деревянных перекрытий. Основная работа в контексте функционала лежит в плоскости переориентации сугубо лечебного профиля санаторных корпусов в SPA-формат. Для SPA очень важны видовые характеристики и связь с пространством, а в санаторных блоках советского периода этому не всегда уделялось внимание.

Санаторий «Волна» в Сочи

Каждый проект редевелопмента уникален, а в ходе его реализации необходимо усиливать изначальные преимущества объекта и нейтрализовать его слабые стороны, способные помешать эксплуатации здания или ослабить коммерческий потенциал. Огромное значение в данном вопросе играет стратегия по адаптации актива под актуальные рекреационные функции, благодаря которым сооружение должно стать востребованным и прибыльным. В нашей стране, окутанной сетью санаторных зданий в уникальных природных локациях, есть отличные перспективы не только для их возрождения в новом качестве, но и для сохранения самобытного архитектурного наследия.