Вопрос: как грамотно провести и согласовать перепланировку в старом фонде

Квартиры в старом фонде — особенные пространства, пропитанные историей, а еще требующие от дизайнера бережного подхода и внимания к деталям. Это касается в том числе процесса перепланировки, который часто оборачивается для команды настоящей проверкой на прочность. О том, какие тонкости есть в работе с такими пространствами и что важно учесть при разных изменениях, мы узнали у дизайнера интерьеров Ольги Петровой-Подольской.

Ольга Петрова-Подольская дизайнер интерьеров

Особенности домов старого фонда

Главное, что отличает жилье старого фонда от новостроек, — возраст и богатое прошлое. Прошлое редко бывает линейным, поэтому при работе над интерьерами в таких домах важно учитывать ряд конструктивных и юридических особенностей. Среди первых можно выделить: несущие стены толщиной от полуметра;

• деревянные перекрытия в домах конца XIX – начала XX века;
• отсутствие современных инженерных систем и логики их расположения;
• неравномерные усадки, перекосы, скрытые трещины, «плавающие» полы;
• чердаки и подвалы в полузаброешнном состоянии;
• старая электрика, вентиляция и коммуникации.

С юридической точки зрения ситуацию осложняет тот факт, что некоторые дома старого фонда имеют охранный статус, а это требует согласования даже самых мелких изменений. Еще случается, что поэтажные планы расходятся с фактическими из-за «живой» истории зданий. Так, в БТИ (бюро технической инвентаризации) можно найти несколько версий планов, и ни одна из них не будет совпадать с реальностью. Важно учитывать, что любое изменение существующей планировки затрагивает бОльшее количество административных инстанций.

Старый фонд — это структура. Свобода в ней тоже есть, но она не совсем очевидна.

Я люблю сравнивать новостройки с чистым листом, а старый фонд — с рукописью, в которую вносили правки разные авторы. Главное, что нужно знать про такие дома: в них нельзя просто снести стены, так как толстые кирпичные перегородки часто оказываются несущими. Кроме того, в деревянных перекрытиях нельзя нагружать полы так, как в случае с монолитным покрытием. Санузлы должны располагаться только в пределах «мокрых» зон. Перенести, условно, кухню в спальню тоже нельзя — перед этим необходимо провести экспертизу. Из-за старых коммуникаций любое их движение и перемещение может повлечь за собой цепную реакцию. И, конечно, согласование всех изменений всегда происходит дольше и жестче, особенно если речь идет о домах-памятниках.

Тонкости разных эпох

Каждая эпоха диктует свои правила, и к каждой нужно относиться с уважением. Например, дореволюционные дома — самые сложные в моей практике. Такие здания преимущественно отличают охранный статус, деревянные перекрытия и непредсказуемые конструктивные особенности. Квартиры в них требуют обязательного инженерного обследования, а дизайн-проекты могут реализовывать только авторизованные специалисты.Здания сталинской эпохи чаще всего построены из кирпича и отличаются жесткой сеткой несущих стен. При этом правила работы в таких квартирах, как мне кажется, более понятные. Важная деталь — санузлы в них можно расширить только за счет коридора или кладовки. Наконец, хрущевки имеют легкие перегородки, а это большой плюс. Но есть и существенный недостаток: вентиляция и коммуникации в ужасном состоянии. Кроме того, в таких квартирах категорически нельзя менять несущие стены.

Если говорить про дома старого фонда в целом, то можно выделить элементы планировки, изменить которые точно не получится:

• несущие стены;
• вентиляционные шахты;
• стояки и общедомовые коммуникации;
• перекрытия.

Есть изменения, которые требуют согласования:

• перенос или расширение санузла;
• объединение кухни и жилой комнаты в газифицированных домах;
• перенос кухни;
• прорезка проемов в несущих стенах;
• изменение фасада.

Изменения, которые не требуют согласования:

• замена отделки;
• замена покрытия пола в пределах нагрузки;
• объединение комнаты с коридором, если перегородка ненесущая;
• установка встроенных шкафа, острова или ниши.

Частые ошибки дизайнеров

На мой взгляд, самая частая ошибка, которую допускают дизайнеры при работе с пространствами старого фонда, — слишком смелые фантазии. Но есть и более формальные: например, попытка разместить ванную над соседской кухней или желание убрать «толстую» стену, которая впоследствии часто оказывается несущей. Также к типичным ошибкам я бы отнесла игнорирование технического обследования и размещение тяжелой каменной плитки на деревянных перекрытиях.

Но самая главная — это перепланировка, проведенная без документальной базы. Последствия таких сценариев могут быть самыми разными, от штрафов и необходимости возврата квартиры в первоначальное состояние до реального риска для дома.

Как строится процесс перепланировки

Чтобы избежать отказов и не затягивать процесс согласования, я рекомендую следовать нескольким правилам. Во-первых, держать мокрые зоны в рамках законных границ и не трогать вентиляцию. Кроме того, важно не пытаться «легализовать» то, что точно не подлежит изменениям. В-третьих, необходимо держать при себе полный пакет документов на всех этапах реализации проекта.

Часто задержки в ходе согласования перепланировки обусловлены несоответствиями, которые нужно устранять. В моей практике был случай, когда в доме 1900 года постройки перекрытия оказались на двенадцать сантиметров ниже, чем значилось в документах. Под слоем штукатурки нашлись балки, скрытые временем. В результате нам пришлось разрабатывать усиление по индивидуальному проекту, согласовывать его и менять конструкцию пола. Казалось бы: задача была просто снести перегородку, а на деле получилась настоящая мини-реставрация.

Зато итог выглядел достойно: нам удалось сохранить оригинальный дух дома и создать современное пространство без ущерба безопасности.

Альтернатива перепланировке

Если вы, как специалист, или ваш заказчик не готовы идти на глобальные изменения, есть несколько приемов, которые позволят улучшить планировку без существенных вмешательств. Например, можно попробовать расширить проемы в ненесущих стенах — так получится создать в пространстве ощущение воздуха без риска для конструктивной составляющей. Другой вариант — поработать со светом. По моему опыту, старый фонд любит тени и высокий свет. Встроенная мебель во всю высоту квартиры поможет выигрышно подчеркнуть архитектуру, а зеркала в глубоких нишах визуально расширят помещение.

Квартира в старом фонде, проект студии Ольги Петровой-Подольской

Что касается санузла, то улучшить его могут переносы даже внутри самой мокрой зоны. Еще я бы советовала не пренебрегать корректировкой расстановки: грамотная композиция творит чудеса, особенно там, где невозможно изменить расположение стен. Иногда потенциал квартиры в старом фонде в полной мере раскрывается не после перепланировки, а после уважительного диалога с геометрией помещения.

На обложке: проект «На Петровке», квартира в старом фонде, студия Ольги Петровой-Подольской. Все фотографии предоставлены Ольги Петровой-Подольской.